Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или смешанные обычно входят в категорию «бизнес»).
Вполне естественно, что цены на жилье премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.
* * *
За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлторов «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.
И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 2 млн. руб./м2, хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 1,5–1,6 млн руб./м2.
Как можно классифицировать дома в коттеджных поселках по их стоимости? Ведь самый дешевый таунхаус и самый дорогой коттедж могут отличаться по цене в 100 раз…
 
Как уже говорилось выше, вводимые в эксплуатацию ОКП в самом общем случае можно разделить на привычные для всего рынка новостроек три ценовые группы: эконом-, бизнес-, и премиум-классы. Однако реалии рынка таковы, что самый дешевый объект категории «эконом» (двухуровневый таунхаус площадью 120 кв.м. на участке 3 сотки в среднем Подмосковье) отличается от самого дорогого «премиум» более чем в 100 раз (не считая загородных резиденций). Поэтому аналитиками рынка загородной недвижимости была разработана более подробная классификация, включающая в себя уже семь ценовых диапазонов (цены указаны для Московского региона).
1. Эконом-класс (5—10 млн. руб.).
К этой категории относятся самые экономичные (обычно двухуровневые) таунхаусы в ОКП, находящиеся во второй стоимостной зоне (среднее Подмосковье, подробнее об этом см. раздел 1.1 первой части серии книг «Сам себе риэлтор»), а также брусовые отдельно стоящие дома (коттеджами их называть некорректно даже в рекламных целях) в третьей или четвертой стоимостных зонах, однако расположенных в красивых и живописных местах, возможно, недалеко от воды (для Московского региона это Ока и Большая Волга). Эконом – поселки строят обычно по недорогим направлениям Подмосковья – Восток, Юго-Восток, Юг, самыми оптимальными из которых являются Симферопольское и Новокаширское шоссе.
2. Класс «эконом-плюс» (10–20 млн. руб.).
В этом ценовом диапазоне экономичный (а может быть, просто нежелающий переплачивать) покупатель может «разгуляться» куда шире. Хороший трехуровневый таунхаус площадью 200–250 кв.м. можно приобрести не только в первой стоимостной зоне (ближнее Подмосковье), но даже и в городской черте (районы Южное Бутово, Куркино). Отдельно стоящий дом, даже уровня коттеджа, реально купить во второй зоне по любому направлению, за исключением Новорижского, Минского, Киевского и Калужского, а «дальняя дача» будет доступна в любом месте Подмосковья, включая даже престижное Завидово.
3. Бизнес-класс (20–40 млн. руб.).
Как уже говорилось выше, в этом ценовом диапазоне находятся самые оптимальные по критерию «цена-качество» объекты, имеющие к тому же хорошую инвестиционную привлекательность. «Бизнесовый» покупатель может придирчиво выбирать из большого количества «чистых» ОКП по всем направлениям из Москвы, за исключением первой стоимстной зоны самых престижных: Новорижского, Минского, Киевского, Калужского (о Рублево-Успенском пока речь не идет, с такими деньгами там делать нечего).
4. Класс «бизнес-плюс» (40–60 млн. руб.).
В верхнем сегменте «бизнесовых» предложений выбор еще больше, и из всего многообразия направлений недоступными являются только Новорижское (1 стоимостная зона) и Рублево-Успенское. Однако здесь потенциального покупателя уже подстерегает опасность переплатить лишнего – часто дом этой ценовой категории не стоит тех денег, которые запрашивают за него девелоперы! Особенно это относится к «безликим» ОКП, у которых отсутствует продуманная и взвешенная архитектурная концепция и нет своей «изюминки», а таких поселков, к сожалению, в сегменте бизнес-класса большинство.
5. Премиум-класс (60—100 млн. руб.).
Как уже говорилось в первой главе нашей книги (на примере многоквартирных жилых комплексов), есть несколько критериев, которые позволяют отличить Венеру Милосскую от Девушки с Веслом, (в нашем случае «элитные» и «бизнесовые» ОКП). Самыми значительными из них являются:
 отличная транспортная доступность. Наряду с престижностью направления и американским принципом «одного поворота» большую роль играет пропускная способность трассы. Знаменитая Рублевка в этом отношении сильно проигрывает Новорижскому (особенно после открытия развязки на МКАД) и Киевскому шоссе – только по ним до центра Москвы реально можно доехать за час.
• наличие всех центральных коммуникаций и линий связи, ведь в загородном доме премиум-класса человек должен жить на том же уровне, что и в аналогичной по качеству городской квартире. В «бизнесовых» поселках покупатель еще, например, готов мириться с отсутствием централизованного подогрева воды (бойлерной), в дорогих же ОКП никаких «компромиссных решений» быть не может.
• хорошие экологические условия: на территории или вблизи элитного поселка должны быть лес и водоем, вид из окна не должен упираться в многоэтажную застройку или другие коттеджные поселки. Естественно, в радиусе 3–5 км не должно быть никаких микроэкологических загрязнителей типа животноводческих ферм, мусороперерабатывающих заводов, цехов по производству стройматериалов и т. д., а также источников электромагнитных излучений (мощные ЛЭП, ретрансляторы, передатчики сотовой связи и т. д.).
• оригинальное архитектурное исполнение как и домов (совсем не обязательно больших, как в 90-е годы), так и общественных территорий, наличие элементов ландшафтного дизайна, соответствующего характеру местности, где расположен поселок.
• богатая социальная инфраструктура, подразумевающая такие элементы, как хорошая дорога вплоть до каждого дома; профессиональная охрана с КПП (на территории элитного поселка чужие ни только не ездят, но и не ходят); наличие всех благ городской цивилизации, присущих элитному многоквартирному жилому комплексу (подробнее об этом шла речь в главе 5.1 нашей книги).
• наличие профессиональной службы эксплуатации. Элитный ОКП представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных и телекоммуникаций, поэтому горе-специалистов, которые привыкли решать технические вопросы при помощи «кувалды и чьей-то матери», в штате обслуживающего персонала в принципе быть не должно. То же самое, естественно, относится и к квалификации охраны.
• высокое качество строительства домов из долговечных и экологически чистых материалов. Поселки, в которых девелоперы используют рабсилу явно «рабского» происхождения, никак не могут впоследствии называться элитными. То же самое можно сказать и об архитектурном и строительном надзоре.