Купить квартиру в Москве

В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».
Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.
За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивалась, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.
Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:
На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково
На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)
На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский
На севере: Северный
На востоке: Восточный, Новокосино
На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский
На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;
С учетом вышеперечисленных районов, Москва выглядит следующим образом:
Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД, имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги районы Москвы, районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т. д.
Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий:
Внутри Садового кольца;
Между Садовым и ТТК;
Между ТТК и МКАД;
За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.
Эти территориальные формирования называют кластерами.
Правило № 2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД, целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
 
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12630829 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т. д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов. Как, например, эта [2]:
Такая карта правильна с точки зрения администрирования города, но бесполезна для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Карта 2 [3]
2-я карта дает гораздо больше информации о Москве, чем первая. Мы видим лесные массивы, реку, основные автомагистрали. Тем не менее, этого тоже недостаточно.
Карта 3
Карта 3 наиболее информативна. То, что на первой карте выглядит как граница между районами Пресненский и Беговой, здесь превращается в район с промзонами, кладбищем, ж/д и ТТК. На этой карте совершенно отчетливо видно, что граница между районами проведена именно здесь не случайно.
Но чтобы разобраться даже в 3-й карте, нам требуется совершить определенное усилие.
Почему же нам так сложно извлекать информацию из административных карт? Потому что они непонятны. Сравните административную карту Москвы и какую-нибудь средневековую карту [4].
Для нас сразу очевидно, что остров разделен с севера на юг горной грядой. Западная часть острова – лесистая, а восточная более пустынная. Восточная часть острова в свою очередь разделена еще на 2 части – Северо-Восток и Юго-Восток. Можно предположить, что Северо-Восток более засушливый, чем Юго-Восток, потому что там совсем нет лесов. Из карты очевидно, что хотя это единый остров, доступ из Западной части в Восточную возможен только по морю или вдоль реки, проходящей среди гор в центральной части острова; доступ из Северо-Восточной части в Юго-Восточную возможен опять же только по морю, либо через горную гряду, окруженную пустыней в центре Восточной части острова. Если бы перед нами стояла задача построить на острове единственный город, наверное, мы бы его разместили рядом с бухтой, в которой можно разместить порт, и реками, которые бы обеспечили наш город питьевой водой.
 
Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.
А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых зон.
Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.